아파트 전세계약 시 주의사항 | 등기부등본, 보증보험, 전입신고, 확정일자 등

아파트 전세 계약을 할 때는 수천만 원에서 억 단위의 금액이 걸린 중요한 거래인 만큼 사전에 꼼꼼한 준비와 주의가 필요합니다. 잘못된 계약이나 불법적인 상황에 휘말리게 되면 경제적 손실뿐만 아니라 법적 분쟁으로 이어질 수 있으니, 반드시 중요한 사항을 체크하고 진행해야 합니다. 이번 포스팅에서는 아파트 전세 계약 시 주의해야 할 필수 사항을 알아보겠습니다.

 

 

1. 등기부등본 확인은 무조건 해야 한다.

가장 기본적이면서도 중요한 단계는 바로 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유주가 누구인지, 그리고 그 부동산에 어떤 권리가 설정되어 있는지 확인할 수 있는 문서입니다.

✅ 등기부등본에서 확인해야 할 사항

▷ 소유자 확인
등기부등본에 명시된 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결해야 할 경우, 법적으로 적합한 위임장이 있는지 확인하는 것이 필수입니다.

▷ 근저당권 및 가압류 확인
해당 아파트에 근저당권(은행 대출)이나 가압류가 설정되어 있으면, 추후 경매로 넘어갈 위험이 있습니다. 따라서 근저당 비율이 지나치게 높다면 계약을 신중히 고려해야 합니다.

등기부등본을 열람하는 방법은 인터넷 등기소에서 열람 및 발급이 가능합니다. 전세 계약을 진행하기 전에 반드시 최신 정보로 확인하는 것이 중요합니다. 아래 링크에 접속하셔서 확인하시면 됩니다.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

 

2. 전세보증보험 가입 여부 확인

전세 계약 시 자신의 전세금을 보호하기 위해 전세보증보험 가입 여부를 확인하는 것이 매우 중요합니다. 전세보증보험은 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생했을 때, 보험사로부터 보증금을 보호받을 수 있는 제도입니다.

✅ 전세보증보험의 장점
① 안정성 : 집주인의 재정 상태와 관계없이, 전세금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.
② 임차인의 보호 : 집주인이 갑자기 파산하거나 아파트가 경매로 넘어가도 전세금을 되돌려받을 수 있는 제도적 장치입니다.

전세보증보험 가입이 가능한지, 그리고 보증보험료가 얼마인지 사전에 확인하고 준비하는 것이 좋습니다.

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

전세금반환(개인임차인용)보증보험 | 주거안정 | 상품 | SGI서울보증

 

 

 

3. 전입신고와 확정일자 받기

전세 계약이 끝나면 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 중요한 절차로, 전입신고와 확정일자는 전세금 반환을 보장받기 위한 우선순위를 결정짓는 핵심적인 요소입니다.

✅ 전입신고와 확정일자의 중요성

▷ 우선변제권 확보 : 만약 집이 경매로 넘어가는 상황이 발생할 경우, 전입신고와 확정일자를 받은 임차인은 경매에서 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.
▷ 법적 보호 : 확정일자를 받은 날부터 임차인은 법적으로 보호받게 되며, 임차권을 법적으로 주장할 수 있습니다.

따라서 전세 계약 직후 반드시 가까운 주민센터나 정부24를 통해 전입신고를 하고, 등기소나 주민센터에서 확정일자를 받아 두어야 합니다.

전입신고 | 민원안내 및 신청 | 정부24

 

 

 

 

4. 계약서 작성 시 유의사항

전세 계약서를 작성할 때는 단순히 계약금과 보증금만 기재하는 것이 아니라, 세부 조항까지 꼼꼼하게 검토하는 것이 중요합니다.

🔍 계약서에 반드시 포함해야 할 사항
▷ 임대인과 임차인 정보 : 계약 당사자의 이름, 연락처, 주소 등을 명확히 기재해야 합니다.
▷ 계약금, 잔금, 전세보증금 : 계약금과 잔금의 지급 시기, 보증금의 구체적인 액수 등을 명확히 명시해야 합니다.
▷ 입주 날짜 및 전세 기간 : 전세 시작일과 종료일을 명확히 기재하고, 연장 조건에 대한 조항도 확인해야 합니다.
▷ 수리 및 관리 책임 : 전세 계약 기간 동안 발생할 수 있는 수리나 유지보수에 대한 책임을 명확히 구분하여 기재해야 합니다.

계약서를 작성할 때는 임대인과 협의한 모든 내용을 명시해야 하며, 구두로 한 합의도 반드시 계약서에 포함시켜야 나중에 문제가 발생하지 않습니다.

전세 계약을 할 때 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 경우, 해당 중개사가 자격증을 보유한 공인중개사인지 반드시 확인해야 합니다. 불법 중개업소나 무자격자가 개입된 계약은 문제가 생길 가능성이 크기 때문에 사전에 꼼꼼히 체크해야 합니다.

또한, 공인중개사가 요구하는 중개보수가 법적으로 정해진 한도 내에서 이루어지고 있는지도 확인해야 합니다. 전세 보증금에 따라 중개보수는 차이가 있으며, 법적 한도를 초과하는 중개보수는 지급할 필요가 없습니다.

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아파트 전세 계약은 큰 금액이 걸린 중요한 거래이므로, 사전 준비와 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 등기부등본 확인부터 전세보증보험, 전입신고와 확정일자, 계약서 작성, 중개사 자격 확인, 추가 비용 협의까지 전세 계약 시 발생할 수 있는 모든 요소를 철저히 체크하는 것이 중요합니다.

전세 계약을 진행하기 전, 위에서 언급한 사항들을 꼼꼼히 점검하고 준비한다면, 안전하고 만족스러운 전세 계약을 체결할 수 있을 것입니다.

 

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